Woningsplitsing en omzetting naar kamers

Read this information in English

Maastricht is een sociale stad waar het prettig wonen is. Maastricht is ook steeds meer een internationale universiteitsstad. Een stad met verschillende bewoners die vaak verschillende belangen en manieren van leven hebben. Hierdoor kunnen er wrijvingen ontstaan.

De gemeente wil al onze inwoners -oude en nieuwe Maastrichtenaren én studenten- voldoende en goede huisvesting bieden. Het beleid voor het splitsen en omzetten van bestaande woningen kan daaraan een bijdrage leveren.

Aangepaste uitvoeringsregels

18 december 2018 heeft het college in de uitvoeringsregels enkele definities aangepast aan de definities in het facetbestemmingsplan woningsplitsing en woningomzetting. Daarnaast heeft het college een nieuwe lijst van straten vastgesteld waar verder uitbreiding van kamergewijze verhuur niet is toegestaan. Dit doet zij elk jaar op basis van een jaarlijkse actualisatie van de nulmeting kamerverhuur uit 2016. Verder heeft het college besloten het beleid tot eind 2020 ongewijzigd te laten, inclusief het afstandscriterium.

Kern huidig beleid

Er wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwe en bestaande situaties. Een bestaande situatie is een situatie waarbij de aanvrager van een vergunning kan aantonen dat er op 21 mei 2013 sprake was van splitsing in zelfstandige appartementen of omzetting naar onzelfstandige kamers. In alle andere gevallen geldt een situatie als nieuw.

Voor nieuwe situaties (= niet bestaand op 21 mei 2013) wordt het volgende afwegingskader gebruikt:

  • Toets op woninggrootte gericht op behoud van kleinere woningen
  • Toets aan programma studentenhuisvesting op stadsniveau
  • Toets aan maximumpercentage kamergewijze verhuurde woningen per straat
  • Toets aan afstandscriterium (op experimentele basis)
  • Toets aan kwalitatieve eisen

Nieuwe situaties

Aanvragen voor nieuwe situaties worden achtereenvolgens beoordeeld aan de hand van de volgende eisen:

Woningen kleiner dan 110 m2 mogen niet worden gesplitst of omgezet

De minimum grootte waaraan een woning moet voldoen om in aanmerking te komen voor splitsing en omzetting is gericht op het behoud van kleine woningen. De norm van 110 m2 is gebaseerd op een gemiddeld geschikte kleinere woning gerelateerd aan een klein huishouden (max. 3 personen). De norm is bepaald op basis van het vraagpatroon van kleinere huishoudens en de kenmerken van de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. Dezelfde norm voor de hele stad betekent eenvoudigheid, helderheid in beleid en uitvoering. Met deze norm wordt ook deels ingespeeld op de leefbaarheid. De norm van 110 m2 leidt ertoe dat veel kleinere etagewoningen beschermd worden tegen splitsing en omzetting.

Maximumaantal per jaar

Een aanvraag wordt getoetst aan het programma studentenhuisvesting als onderdeel van de Woonprogrammering. Het programma studentenhuisvesting laat een beperkte toevoeging van nieuwe wooneenheden toe:

  • 40 eenheden per jaar door het splitsen van woningen in zelfstandige eenheden;
  • 40 eenheden per jaar door het omzetten van woningen in kamers;
  • 40 eenheden per jaar door herbestemming van monumentale niet-woongebouwen. Dit kunnen zowel zelfstandige eenheden als kamers zijn. Dit heet de “40-40-40 regeling”.

U kunt gedurende het hele jaar een aanvraag indienen voor nieuwe situaties. De kans dat deze wordt gehonoreerd is mede afhankelijk van de vraag of het vastgestelde jaarmaximum is bereikt. Vanaf de 2e dinsdag van januari om 9.00 uur kunt u voor nieuwe situaties weer een aanvraag indienen op basis van de maximumaantallen voor het betreffende jaar (40-40-40). Eerder ingediende en door het overschrijden van het maximum niet gehonoreerde aanvragen worden niet overgeheveld naar het daaropvolgende jaar. De initiatiefnemer zal daarvoor desgewenst zelf een nieuwe aanvraag moeten indienen.

Maximumpercentage kamergewijs verhuurde woningen per straat

Als de minimumnorm en het programma studentenhuisvesting hiervoor ruimte bieden, wordt een aanvraag voor omzetten naar kamergewijze verhuur vervolgens getoetst aan een maximumpercentage kamerverhuur per straat. Dit om concentraties kamerverhuur te voorkomen. Het maximumpercentage is uitgesplitst in drie gebieden overeenkomend met de woonmilieus uit de Structuurvisie Maastricht 2030:

  • geen maximum in het centrumstedelijk woonmilieu;
  • 20% in het stedelijk woonmilieu;
  • 10% in het stadsrand woonmilieu.

Om het percentage per straat te bepalen is uitgegaan van het totaalaantal kamergewijs verhuurde adressen met een woonbestemming, zowel legale als illegale situaties, gerelateerd aan het totaal aantal woningen in een straat. Deze koppeling bepaalt het percentage.

De eis van het niet mogen overschrijden van het maximumpercentage geldt niet voor:

  • het splitsen van woningen in zelfstandige eenheden;
  • het herbestemmen van panden of complexen naar grootschalige complexen studentenhuisvesting met meer dan 25 wooneenheden in één pand, die enigszins solitair zijn gelegen.

Geen clustering van kamergewijs verhuurde panden in een straat

Een aanvraag voor omzetten naar kamergewijze verhuur wordt getoetst aan de volgende eisen:

  • Tussen twee kamergewijs verhuurde panden moeten minimaal 4 niet-kamergewijs verhuurde panden liggen. Dit wordt op straat- en blokniveau toegepast. Dit betekent: 1) er wordt bij een kruising van straten niet “om de hoek” geteld; er wordt dus per straat geteld, 2) bij een kruising van straten worden aan de andere kant van de straat liggende panden niet in de berekening betrokken.
  • Voor woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur in woongebouwen met 6 of meer woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur geldt als aanvullende regel dat er tussen twee woningen met kamergewijze verhuur minimaal twee woningen gelegen moeten zijn.

De eis van het afstandscriterium geldt niet voor:

  • het splitsen van woningen in zelfstandige eenheden;
  • aanvragen in centrumstedelijke woonmilieus;
  • het herbestemmen van panden of complexen naar grootschalige complexen studentenhuisvesting met meer dan 25 wooneenheden in één pand, die enigszins solitair zijn gelegen.

Kwalitatieve eisen

Aanvragen worden getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit. Daarnaast moet er worden voldaan aan:

  • de gemeentelijke parkeernorm;
  • er moet op eigen terrein worden voorzien in een stalling voor fietsen en een berging voor afval. Gemeente past daarbij, in het bijzonder in centrumstedelijke situaties, maatwerk toe.

Net als bij de behandeling van andere aanvragen voor woningbouw moet de initiatiefnemer van een nieuw plan een overeenkomst tekenen inzake de financiële aansprakelijkheid voor mogelijke planschade als gevolg van de realisatie van een plan. Op die manier wordt het financiële risico van een planschadeverzoek als gevolg van veronderstelde waardedaling van omliggende woningen bij de planontwikkelaar gelegd.

Bestaande situaties

Bestaande situaties van kamerverhuur zijn situaties waarvan de eigenaar/verhuurder kan aantonen dat er op de peildatum 21 mei 2013 (datum van het amendement woningsplitsing en kamerverhuur) sprake was van woningsplitsing en/of kamerverhuur.

Na afloop van de ter inzagelegging van het door de gemeenteraad vastgestelde facetbestemmingsplan splitsen en omzetten (23 augustus 2019) worden aanvragen voor legalisatie van bestaande situaties aan dezelfde eisen getoetst als nieuwe situaties, met uitzondering van het straatmaximum en afstandscriterium. Dit is vastgelegd in de collegenota uit 2016 over het nieuwe beleid voor splitsen en omzetten.

Het beleid woningsplitsing en woningomzetting voor nieuwe aanvragen én voor de bestaande situaties staat in onderstaand schema:

Beoordeel deze pagina