Woningsplitsing en omzetting naar kamers

Read this information in English

Maastricht is een sociale stad waar het prettig wonen is. Maastricht is ook steeds meer een internationale universiteitsstad. Een stad met verschillende bewoners die vaak verschillende belangen en manieren van leven hebben. Hierdoor kunnen er wrijvingen ontstaan.

De gemeente wil al onze inwoners -oude en nieuwe Maastrichtenaren én studenten-  voldoende en goede huisvesting bieden. Het beleid voor het splitsen en omzetten van bestaande woningen kan daaraan een bijdrage leveren.

Nieuwe uitvoeringsregels

19 december 2017 heeft het college nieuwe uitvoeringsregels vastgesteld. Deze zijn op 9 januari 2018 in werking getreden. Hiermee is een nieuwe lijst vastgesteld van straten waar verdere uitbreiding van kamergewijze verhuur niet is toegestaan. Eerder besloot het college tot het op experimentele basis toevoegen van een afstandscriterium waaraan een aanvraag voor omzetten naar kamergewijze verhuur moet voldoen. Eerder besloot het college al tot verlaging van de maximumnorm voor kamergewijze verhuur per straat.

De verlaging van de maximumnormen en het experimenteel toepassen van het afstandscriterium heeft de gemeente overgenomen van een gemeenschappelijk advies van stakeholders aan het college.

Kern huidig beleid

Voor nieuwe situaties ( = niet bestaand op 21 mei 2013) wordt het volgende afwegingskader gebruikt:

  • Toets op woninggrootte gericht op behoud van kleinere woningen
  • Toets aan programma studentenhuisvesting op stadsniveau
  • Toets aan maximumpercentage kamergewijze verhuurde woningen per straat
  • Toets aan afstandscriterium (op experimentele basis)
  • Toets aan kwalitatieve eisen

Bij nieuwe situaties wordt aan alle punten getoetst. Bij de legalisering van bestaande situaties (= bestaand op 21 mei 2013) wordt er alleen getoetst aan een aantal kwalitatieve eisen. Met ingang van het bekend maken van het besluit van de raad tot vaststelling van het facetbestemmingsplan splitsen en omzetten (verwachting raadsbehandeling najaar 2018), zullen bij legalisatie van bestaande situaties dezelfde eisen worden gesteld als bij aanvragen voor nieuwe situaties.

Nieuwe situaties

Aanvragen voor nieuwe situaties worden achtereenvolgens beoordeeld aan de hand van de volgende eisen:

Woningen kleiner dan 110 m2 mogen niet worden gesplitst of omgezet

De minimum grootte waaraan een woning moet voldoen om in aanmerking te komen voor splitsing en omzetting is gericht op het behoud van kleine woningen. De norm van 110 m2 is gebaseerd op een gemiddeld geschikte kleinere woning gerelateerd aan een klein huishouden (max. 3 personen). De norm is bepaald op basis van het vraagpatroon van kleinere huishoudens en de kenmerken van de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. Dezelfde norm voor de hele stad betekent eenvoudigheid, helderheid in beleid en uitvoering. Met deze norm wordt ook deels ingespeeld op de leefbaarheid. De norm van 110 m2 leidt ertoe dat veel kleinere etagewoningen beschermd worden tegen splitsing en omzetting.

Maximumaantal per jaar

Een aanvraag wordt getoetst aan het programma studentenhuisvesting als onderdeel van de Woonprogrammering 2016-2020. Deze is door de gemeenteraad op 27 september 2016 vastgesteld. Het programma studentenhuisvesting laat een beperkte toevoeging van nieuwe wooneenheden toe:

  • 40 eenheden per jaar door het splitsen van woningen in zelfstandige eenheden;
  • 40 eenheden per jaar door het omzetten van woningen in kamers;
  • 40 eenheden per jaar door herbestemming van monumentale niet-woongebouwen. Dit kunnen zowel zelfstandige eenheden als kamers zijn. Dit heet de “40-40-40 regeling”.

U kunt gedurende het hele jaar een aanvraag indienen voor nieuwe situaties. De kans dat deze wordt gehonoreerd is mede afhankelijk van de vraag of het vastgestelde jaarmaximum is bereikt. Vanaf de 2e dinsdag van januari om 9.00 uur kunt u voor nieuwe situaties weer een aanvraag indienen op basis van de maximumaantallen voor het betreffende jaar (40-40-40). Eerder ingediende en door het overschrijden van het maximum niet gehonoreerde aanvragen worden niet overgeheveld naar het daarop volgende jaar. De initiatiefnemer zal daarvoor desgewenst zelf een nieuwe aanvraag moeten indienen.

Maximumpercentage kamergewijs verhuurde woningen per straat

Als de minimumnorm en het programma studentenhuisvesting hiervoor ruimte bieden, wordt een aanvraag voor omzetten naar kamergewijze verhuur vervolgens getoetst aan een maximumpercentage kamerverhuur per straat. Dit om concentraties kamerverhuur te voorkomen. Het maximumpercentage is uitgesplitst in drie gebieden overeenkomend met de woonmilieus uit de Structuurvisie Maastricht 2030:

  • geen maximum in het centrumstedelijk woonmilieu;
  • 20% in het stedelijk woonmilieu;
  • 10% in het stadsrand woonmilieu.

Om het percentage per straat te bepalen is uitgegaan van het totaal aantal kamergewijze verhuurde adressen met een woonbestemming, zowel legale als illegale situaties, gerelateerd aan het totaal aantal woningen in een straat. Deze koppeling bepaalt het percentage.

De eis van het niet mogen overschrijden van het maximumpercentage geldt niet voor:

  • het splitsen van woningen in zelfstandige eenheden;
  • het herbestemmen van panden of complexen naar grootschalige complexen studentenhuisvesting met meer dan 25 wooneenheden in één pand, die enigszins solitair zijn gelegen.

Geen clustering van kamergewijs verhuurde panden in een straat

Een aanvraag voor omzetten naar kamergewijze verhuur wordt getoetst aan de volgende eisen:

  • Tussen twee kamergewijs verhuurde panden moeten minimaal 4 niet-kamergewijs verhuurde panden liggen. Dit wordt op straat- en blokniveau toegepast. Dit betekent: 1) er wordt bij een kruising van straten niet “om de hoek” geteld; er wordt dus per straat geteld, 2) bij een kruising van straten worden aan de andere kant van de straat liggende panden niet in de berekening betrokken.
  • Voor woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur in woongebouwen met 6 of meer woningen en/of woningen met kamergewijze verhuur geldt als aanvullende regel dat er tussen twee woningen met kamergewijze verhuur minimaal twee woningen gelegen moeten zijn.

De eis van het afstandscriterium geldt niet voor:

  • het splitsen van woningen in zelfstandige eenheden;
  • aanvragen in centrumstedelijke woonmilieus;
  • het herbestemmen van panden of complexen naar grootschalige complexen studentenhuisvesting met meer dan 25 wooneenheden in één pand, die enigszins solitair zijn gelegen.

Het afstandscriterium wordt op experimentele basis toegepast tot en met 31 december 2018.

Kwalitatieve eisen

Aanvragen worden getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit. Daarnaast moet er worden voldaan aan:

  • de gemeentelijke parkeernorm;
  • er moet op eigen terrein worden voorzien in een stalling voor fietsen en een berging voor afval. Gemeente past daarbij, in het bijzonder in centrumstedelijke situaties, maatwerk toe.

Net als bij de behandeling van andere aanvragen voor woningbouw moet de initiatiefnemer van een nieuw plan een overeenkomst tekenen inzake de financiële aansprakelijkheid voor mogelijke planschade als gevolg van de realisatie van een plan. Op die manier wordt het financiële risico van een planschadeverzoek als gevolg van veronderstelde waardedaling van omliggende woningen bij de planontwikkelaar gelegd.

Bestaande situaties

Bestaande situaties van kamerverhuur zijn situaties waarvan de eigenaar/verhuurder kan aantonen dat er op de peildatum 21 mei 2013 (datum van het amendement woningsplitsing en kamerverhuur) sprake was van woningsplitsing en/of kamerverhuur.

De regels voor legalisatie zijn gekoppeld aan de datum van de laatste dag van de ter inzage legging van het door de gemeenteraad vastgestelde facetbestemmingsplan woningsplitsing en woningomzetting. Het ontwerp hiervan is op 13 april 2018 door het college ter inzage gelegd. Het is de verwachting dat de gemeenteraad de vaststelling van het facetbestemmingsplan in het najaar behandelt.

Dit betekent dat eigenaren van woningen die zich melden voor een omgevingsvergunning nádat de termijn van ter inzage legging van het door de raad vastgestelde facetbestemmingsplan is afgelopen, ook moeten voldoen aan de eis van 110 m2 (met minimaal 2,1 meter hoogte) wat betreft het minimale woonoppervlak. En planontwikkelaars met aanvragen voor bestaande situaties moeten een overeenkomst tekenen inzake financiële aansprakelijkheid voor mogelijke planschade. Aanvragen voor legalisatie van bestaande situaties die voor deze datum worden ingediend, zullen worden getoetst aan een beperktere set eisen (minimale oppervlakte (gesplitste woningen 18 m2, kamers 5 m2), parkeernorm, stalling fietsen en berging afval).

Het beleid woningsplitsing en woningomzetting voor nieuwe aanvragen én voor de bestaande situaties staat in onderstaand schema:

Vond u deze informatie nuttig?