Maastricht continueert regels woningsplitsing en omzetting naar kamers

De huidige regels voor het splitsen en omzetten naar kamers worden tot eind 2020 ongewijzigd voortgezet. Dat heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht besloten naar aanleiding van een recente evaluatie over de periode 2016 - 2018. Het college wil de effecten over een langere periode beoordelen. Zo kunnen ook de effecten van de verdere uitrol van het Keurmerk Prettig Wonen en de nieuwe programmering voor studentenhuisvestiging worden meegenomen.

“Met het huidige beleid is twee jaar geleden een zo goed mogelijke balans gevonden. De meningen en belangen tussen buurtbewoners, studenten en pandeigenaren blijven uiteenlopen. Dat is de afgelopen tijd nog maar eens gebleken bij de vele debatten en gesprekken over de evaluatie. Juist daarom is het zaak dat we het beleid zorgvuldig en over een langere periode beoordelen. Daarmee krijgen we nauwkeuriger in beeld wat de effecten zijn en kunnen we indien gewenst ook gerichter het beleid bijstellen,” aldus Vivianne Heijnen, wethouder Wonen.

Balans

De gemeente Maastricht wil alle inwoners voldoende en goede huisvesting bieden. De gemeente heeft in 2016 een balans gevonden, onder andere door kamergewijze verhuur in bepaalde wijken te maximeren, en tegelijk het stedelijk aanbod hiervan te vergroten door grootschalige studentenhuisvesting. In het huidige beleid geldt voor nieuwe splitsingen of omzettingen van woningen het volgende toetsingskader:

  • Woningen kleiner dan 110 m2 mogen niet worden gesplitst of omgezet;
  • Er mogen jaarlijks maximaal 40 (splitsen), 40 (omzetten), 40 (herbestemmen) eenheden worden toegevoegd;
  • Er geldt een maximumpercentage kamergewijze verhuurde woningen per straat (bijv. 10 procent in stadsrand woonmilieu). 
  • Er geldt een afstandscriterium: bijv. tussen kamergewijs verhuurde panden moeten minimaal 4 niet kamergewijs verhuurde panden liggen.
  • Er moet worden voldaan aan het Bouwbesluit, de parkeernorm en er moet worden voorzien in een stalling voor fietsen en een berging voor afval. 

Resultaten evaluatie 2016 - 2018

Adviesbureau Companen heeft in opdracht van de gemeente Maastricht het beleid over de afgelopen twee jaar geëvalueerd. Uit deze evaluatie blijkt onder meer dat:

  • woningomzetting naar kamers veel vaker is aangevraagd dan woningsplitsing en herbestemming;
  • de  40-40-40-regel heeft geleid tot een grote afname van nieuwe aanvragen in alle woonmilieus;
  • het effect van andere kwantitatieve criteria (straatmaximum + afstandscriterium) beperkt is geweest, doordat aanvragen al vaak stranden door de 40-40-40-regel;
  • het afstandscriterium in 2018 het beoogde effect heeft gehad;
  • er behoefte is aan eenduidigheid; nu zijn er nog verschillende beleidsregels voor nieuwe en bestaande gevallen en ook bestemmingsplannen met verschillende regels).

Het college van burgemeester en wethouders concludeert op basis van de evaluatie dat het beleid aantoonbaar heeft bijgedragen aan het behoud van kleinere woningen (<110 m2, voor kleine huishoudens). Daarnaast is door de extra eisen het kwaliteitsniveau van omgezette en gesplitste panden verhoogd en is verdere concentratie van kamergewijze verhuur voorkomen.

Het beleid heeft daarmee bijgedragen aan het behoud van gevarieerde buurten, het voorkomen van negatieve volkshuisvestelijke effecten en het verminderen van de druk op de leefbaarheid. Het college heeft besloten het (twee jaar geleden gevonden) compromis in de vorm van de huidige beleidsregels de komende twee jaren voort te zetten. Hiermee kunnen de effecten over een langere periode worden bekeken en beoordeeld. Eind 2020 zal dan een nieuwe evaluatie volgen. 

Stratenlijst

Het college heeft voor 2019 een nieuwe lijst met straten vastgesteld waar geen verdere uitbreiding van kamergewijze verhuur mogelijk is, omdat de maximumnorm in deze straten is overschreden. In 2017 stonden 87 straten ‘op slot’. In 2018 is dit aantal met 15 straten gegroeid. Daarmee staat ongeveer 1 op de 17 straten in Maastricht op slot.

Nieuwe aanvragen  

Gedurende het hele jaar kunnen aanvragen (voor omzetten, splitsen en herbestemmen) worden ingediend. De kans dat de aanvraag wordt gehonoreerd is mede afhankelijk van de vraag of het vastgestelde jaarmaximum is bereikt. Vanaf 8 januari 2019 om 9.00 uur kunnen aanvragen worden ingediend op basis van de maximumaantallen voor het nieuwe jaar (40-40-40). Eerder ingediende en door het overschrijden van het maximum niet gehonoreerde aanvragen worden niet overgeheveld naar 2019. Initiatiefnemers moeten daarvoor zelf een nieuwe aanvraag indienen.

Beleid andere steden

Met het voortzetten van de bestaande regels sluit Maastricht aan op het beleid dat wordt gevoerd in andere studentensteden. Alle Nederlandse steden waarbij studenten meer dan 20 procent van het totaal aantal huishoudens beslaan (Leiden, Delft, Wageningen en Groningen), voeren een restrictief beleid. Ook het merendeel van de steden, waarbij dit percentage lager ligt (tussen 8 en 20 procent zoals Utrecht, Rotterdam, Eindhoven en Tilburg), kent restrictieve regels voor verkamering.