Bouw en verbouw, vergunningsvrij

Gaat u bouwen, verbouwen of slopen? Dan hebt u meestal een omgevingsvergunning nodig. Soms kunt u zonder vergunning (vergunningvrij) (ver)bouwen en slopen. Met de Vergunningcheck op het Omgevingsloket weet u snel of een bouwvergunning nodig is. En kunt u eventueel meteen zo’n omgevingsvergunning aanvragen.

Omgevingswet

Vanaf 1 januari 2024 treedt de omgevingswet in werking. Om ervoor te zorgen dat onze leefomgeving een gezonde, veilige en prettig leefbare plek is, hebben we in Nederland veel regels gemaakt. De Omgevingswet is de wet die alles regelt voor de ruimte waarin we wonen en werken, onze leefomgeving (o.a. natuur, milieu, bouwen en wonen). Deze nieuwe wet bundelt en vereenvoudigt de regels voor alles wat u buiten ziet, hoort en ruikt. De wet geldt voor alle Nederlandse inwoners, organisaties en bedrijven. Onder de omgevingswet wijzigt het vergunningsvrij bouwen ook. En er komt een ‘knip’.

Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)

Als u gaat (ver)bouwen gelden er verschillende regels en vergunningen. U krijgt in ieder geval te maken met de lokale regels uit het omgevingsplan en de technische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voor het (ver)bouwen kan zowel vanwege het omgevingsplan als de technische eisen een vergunning nodig zijn. Het startpunt voor de check of u voor beide een vergunning nodig heeft is altijd het Bbl. Kleine bouwactiviteiten zijn in veel gevallen, op grond van het Bbl, overal vergunningvrij gemaakt.

‘Knip’ bouwactiviteit en omgevingsplanactiviteit

Met de Omgevingswet wordt de activiteit bouwen opgedeeld in twee afzonderlijke stappen, één voor het ruimtelijke aspect en één voor het technische aspect van een bouwproject. Dat levert 2 activiteiten op: de omgevingsplanactiviteit en de technische bouwactiviteit voor een bouwwerk. Dit noemen we 'de knip'.

Omgevingsplanactiviteit bij een bouwproject (ruimtelijk deel)

De Omgevingsplanactiviteit heeft betrekking op het ruimtelijke deel van een bouwproject. Hierbij wordt gekeken of het bouwplan past binnen het geldende omgevingsplan (voorheen het bestemmingsplan en ander ter plaatse geldend beleid). Het omgevingsplan van een gemeente bevat regels over de fysieke leefomgeving, zoals waar wel of niet gebouwd mag worden, hoe hoog gebouwen mogen zijn, enzovoort. Als je een bouwproject wilt starten dat past binnen deze regels, moet je een omgevingsvergunning aanvragen voor de omgevingsplanactiviteit. De aanvraag om omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit wordt getoetst aan het omgevingsplan, deze wordt ook door de Welstand-/Monumentencommissie beoordeeld.

Vergunningvrije omgevingsplanactiviteiten voor bouwwerken

Het Rijk wijst in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) vergunningvrije gevallen aan voor bouwwerken. Op de website van Informatiepunt Leefomgeving (iplo.nl) vindt u hier meer informatie over. 

Afdeling 2.3 van het Bbl, deze bevat de spelregels van vergunningplichten voor bouwwerken:

  • algemene bepalingen (paragraaf 2.3.1)
  • vergunningplichtige gevallen voor de omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit (paragraaf 2.3.2)
  • vergunningvrije gevallen voor de omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit met betrekking tot een bouwwerk (paragraaf 2.3.3)

Technische bouwactiviteit

De technische bouwactiviteit heeft betrekking op het technische deel van het bouwproject, met inbegrip van de bouwvoorschriften en technische eisen waaraan een bouwwerk moet voldoen. Dit heeft betrekking op zaken zoals de stabiliteit van het gebouw, brandveiligheid, energieprestaties, en andere technische aspecten. Voor dit deel van het project moet je een aparte vergunning aanvragen, de technische bouwactiviteit. De aanvraag om omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit onder de Omgevingswet wordt alleen getoetst aan de bouwtechnische voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, de opvolger van het Bouwbesluit 2012).

Vergunningplichtige en meldingsplichtige bouwactiviteiten

Door de knip vervalt de aanwijzing van vergunningvrije bouwwerken voor de technische bouwactiviteiten. Onder de Omgevingswet wijst het Rijk vergunningplichtige en meldingsplichte technische bouwactiviteiten aan.

Toetssystematiek vergunningsvrij 

Mag ik zonder omgevingsvergunning (ver)bouwen?

Vergunningvrije bouwactiviteit

Artikel 5.1 Omgevingswet legt de basis voor de vergunningplicht voor de technische bouwactiviteit.

De vergunningplichtige bouwactiviteiten worden aangewezen in de artikelen 2.25 en 2.26 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Artikel 2.27, Bbl vermeldt de uitzonderingen op deze vergunningplicht. In dit artikel staan dus de bouwactiviteiten waarvoor die vergunningplicht voor de technische toets niet geldt. Bijvoorbeeld voor een dakkapel.

Een technische bouwactiviteit is vergunningvrij als deze:

  • is uitgezonderd van de vergunningplicht in artikel 2.27, Bbl, of
  • niet is genoemd in de artikelen 2.25 en 2.26, Bbl

Voldoet u aan bovenstaande artikel?

Zo ja, dan check eerst of het gebouw of bouwwerk voldoet aan gevolgklasse 1 van wet kwaliteitsborging (link naar pagina Wkb-pagina is in ontwerp). Voor bouwwerken in gevolgklasse 1 geldt een meldingsplicht.

Zo nee, dan is deze bouwactiviteit vergunningsvrij te realiseren.

Maar let op! U dient in dit geval óók nog de check ‘vergunningsvrij voor de omgevingsplanactiviteit’ uit te voeren.

Vergunningvrije omgevingsplanactiviteit

Artikel 5.1, Omgevingswet regelt dat voor een omgevingsplanactiviteit een vergunning moet worden gevraagd. Een omgevingsplanactiviteit is een activiteit:

  • waarvoor in het omgevingsplan een verbod staat, en/of
  • die in strijd is met het omgevingsplan

Algemene regel is dat het omgevingsplan bepaalt voor welke activiteiten een vergunning nodig is voor een omgevingsplanactiviteit. Het Rijk noemt echter een aantal activiteiten die vergunningvrij zijn. Deze omgevingsplanactiviteiten staan in artikel 2.29, Bbl. Deze bouwactiviteiten worden voor het ruimtelijke deel dus niet vooraf getoetst. 

Deze gevallen zijn dus altijd vergunningsvrij! (planologisch én esthetisch) Ongeacht de regels in het omgevingsplan Voorbeelden: Dakkapel in het achterdakvlak, zonnepanelen op het dak.

NB: Let op vergunningsvrij betekent niet regelvrij! Check daarom ook altijd het omgevingsplan.

Het kan zijn dat er ook nog andere overige omgevingsplanactiviteiten moeten worden aangevraagd, denk hierbij aan bijvoorbeeld:

  • Het kappen van een boom.
  • Aanleg van een uitweg/inrit.
  • Advies Welstands- en Monumenten Commissie.
  • Inperking van vergunningsvrij vanwege cultureel erfgoed 
  • Alarminstallatie.
  • Aanleg activiteit, i.v.m. Archeologische zone.
  • etc.

‘Hoe weet u bovenstaande?’  Raadpleeg hiervoor de locatie info in het omgevingsplan.

Vergunningvrije (omgevingsplan)activiteit en bruidsschat

Via artikel 22.26, bruidsschat is tijdens de overgangsperiode in het omgevingsplan een vergunningplicht opgenomen voor bouwactiviteiten (binnenplanse vergunning omgevingsplanactiviteit).

Artikel 22.27, bruidsschat vermeldt de bouwactiviteiten waarvoor deze vergunningplicht niet geldt, mits ze voldoen aan de regels van het omgevingsplan.

In artikel 22.36, bruidsschat staan de activiteiten die van rechtswege in overeenstemming met het omgevingsplan zijn. Hiervoor is er dus ook geen toetsing aan de overige regels van het omgevingsplan.

De gemeente kan in het omgevingsplan de regels van de bruidsschat wijzigen. De gemeente kan dus de vergunningplicht voor de omgevingsplanactiviteiten aanpassen. 

Een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan is vergunningplichtig. Dit geldt echter niet voor de in artikel 2.29, Bbl genoemde activiteiten. Bouwactiviteiten die vallen onder artikel 2.29, Bbl kunnen dus direct gebouwd worden.

Welstandsexcessen

Eventuele welstandsexcessen kunnen via het repressief welstandstoezicht worden aangepakt. Bij een welstandsexces is er ernstige strijd met redelijke eisen van welstand. Dus buitensporigheden in het uiterlijk, die ook voor niet-deskundigen duidelijk zijn.

Uitzonderingen op algemene regeling vergunningvrij bouwen

Voor bouwactiviteiten die betrekking hebben op monumenten, beschermde stads- of dorpsgezichten en archeologisch erfgoed gelden uitzonderingen voor het vergunningvrij bouwen.

  • Als u vergunningvrij mag bouwen of verbouwen gelden toch bepaalde regels:

    • Het bouwbesluit: er zijn minimumeisen op bouwtechnisch gebied waaraan een bouwwerk moet voldoen. Dit zijn eisen over veiligheid, sterkte, milieu, energiegebruik en comfort.
    • Het burenrecht: het is verstandig om met uw buren te gaan praten, voordat u aan de bouw of verbouwing begint. Bent u het niet met elkaar eens? Dan kunt u naar de rechter gaan.
    • De welstandseisen. Dit zijn voorwaarden over hoe een gebouw eruit moet zien
  • De Rijksoverheid heeft diverse brochures over de regels voor vergunningvrij bouwen en verbouwen:

    Alle vergunningvrije situaties staan in Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Staat uw type bouwplan niet in dit besluit? Dan moet u een vergunning aanvragen.

    Ook als u vergunningvrij mag (ver)bouwen, moet u voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit 2012. En het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek.

    Nog meer weten?

  • Wilt u een dakkapel plaatsen? En blijkt uit de vergunningscheck dat u een vergunning nodig heeft voor het plaatsen van een dakkapel? Dan geeft het voorbeeldenboek dakkapellen tekst en uitleg over wat mag en kan.

    Dakkapellen moeten voldoen aan vuistregels uit de Welstandsnota 'maatwerk in kwaliteit'.  Deze vuistregels staan uitgelegd in het voorbeeldenboek. Voldoet een dakkapel niet aan de vuistregels? Dan wordt de aanvraag door de welstandscommissie getoetst aan de algemene criteria, criteria voor bebouwingstypen in gebieden en aanvullende criteria.

  • De Vergunningcheck op Omgevingsloket online is gratis.