Opkoopbescherming voor woningen

In heel Maastricht geldt er per 1 oktober 2022 een opkoopbescherming voor woningen. De gemeenteraad van Maastricht heeft dit besloten op 12 juli 2022. Op deze pagina leest u alles over de opkoopbescherming. Ook vraagt u op deze pagina een vergunning aan om uw woning te kunnen verhuren. 

De woningmarkt is uit balans. Mensen die een huis willen kopen, moeten vaak opboksen tegen investeerders. Deze investeerders kopen huizen om ze daarna te verhuren. En doordat huurpanden vaak tijdelijk bewoond worden, ontstaat er geen woonwijk waar bewoners elkaar kennen en gedag zeggen, maar een buurt met veel wisselende huurders. Met de opkoopbescherming wil de gemeente Maastricht starters en woningzoekenden met een middeninkomen meer kans geven bij het kopen van een woning tegen een redelijke prijs.

De opkoopbescherming geldt voor bestaande woningen met een WOZ-waarde tot  355.000 euro (Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens peildatum 1 januari 2022). De datum van inschrijving van de akte van levering in het Kadaster door de notaris moet na 30 september 2022 liggen.

Bedrag opkoopbescherming 2023

De WOZ-waarde waarvoor de opkoopbescherming geldt, verandert in 2023 voorlopig niet en blijft 355.000 euro.

Vragen en antwoorden

  • De woningmarkt is uit balans. Dat komt doordat investeerders woningen opkopen en vervolgens verhuren. Die nieuwe huurwoningen horen slechts voor een deel tot het betaalbare segment. Starters en middeninkomens die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning maken hierdoor te weinig kans. De behoefte is er juist ook aan betaalbare huurwoningen.  

  • Er is in alle wijken behoefte aan betaalbare koopwoningen. Als de opkoopbescherming alleen voor bepaalde wijken wordt ingevoerd, dan bestaat de kans dat beleggers gaan opkopen in wijken die niet onder de regeling vallen. We noemen dat het ‘waterbedeffect’. Dit kan leiden tot een toename van splitsen en omzetten in deze wijken.

  • De opkoopbescherming geldt voor woningen die na 30 september 2022 ingeschreven worden in het Kadaster. Verder moet het gaan om goedkope en middeldure koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan 355.000 euro. Dat is de NHG-grens in 2022. Deze grens blijft in 2023 voorlopig zoals ie is. Tenslotte moet op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar de woning:

    1. niet verhuurd zijn of nog in gebruik zijn
    2. in verhuurde staat zijn voor een periode van minder dan 6 maanden
    3. worden verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming.
  • De datum van overdracht is leidend. Het gaat hierbij om het moment van inschrijving van de akte van levering bij het Kadaster.

  • Uit marktonderzoek is gebleken dat de grootste behoefte is aan betaalbare koopwoningen (dat zijn goedkope en middeldure woningen). De meest objectieve en gangbare definitie hiervoor is de NHG-grens. Deze grens lag in 2022 bij een WOZ-waarde van 355.000 euro. In Maastricht wordt voorlopig in 2023 het bedrag van 355.000 euro niet veranderd.

  • Er mag niet worden verhuurd zonder vergunning. Alleen in uitzonderingsgevallen wordt er vergunning verleend. Als u aan 1 van deze uitzonderingen voldoet, dan kunt u  een vergunning aanvragen om uw woning te verhuren. Deze uitzonderingen zijn:

    1. u wilt verhuren aan uitsluitend bloed- of aanverwanten uit de 1e of 2e graad. Bloedverwanten in de 1e graad zijn: (adoptie)ouders en (adoptie)kinderen. Bloedverwanten in de 2e graad zijn: grootouders, kleinkinderen en broers en zussen).  Een bloed- en aanverwant mag in de woning wonen met een partner als er sprake is van een huwelijk, geregistreerd partnerschap of een samenlevingscontract waaruit blijkt dat er de intentie is om zelfstandig, voor langere en voor onbepaalde tijd, in gezinsverband te wonen.
    2. u zelf voor minstens 12 maanden of langer woont in de woning. U moet op dit adres bij de gemeente ingeschreven staan in de Basisregistratie Personen (BRP). Daarna kunt u de woning verhuren voor ten hoogste 12 maanden zolang dit niet voor toeristische verhuur is. Na deze periode van 12 maanden tijdelijke verhuur dient u hier opnieuw zelf minimaal 12 maanden te gaan wonen en kunt u de woning daarna weer voor maximaal 12 maanden tijdelijk verhuren. Deze eis vervalt 4 jaar na de aankoop van de woning.
    3. de woonruimte onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

    Woningcorporaties, marktpartijen* en zorginstellingen kunnen een vergunning aanvragen als:

    1. de woonruimte door een woningcorporatie wordt teruggekocht en daarna weer verhuurd wordt door de corporatie.
    2. de woonruimte door de gemeente Maastricht wordt aangekocht.
    3. de woonruimte in opdracht van de gemeente Maastricht door een marktpartij wordt aangekocht.
    4. de woonruimte door een woningcorporatie is aangekocht en bedoeld is voor verhuur.
    5. de woonruimte door een zorgaanbieder** is aangekocht door de gemeente of de rijksoverheid. En bedoeld is voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren.

    * Marktpartijen die handelen in opdracht van de gemeente Maastricht. En die hiervoor een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente zijn aangegaan.

    ** Zorgaanbieders die gecertificeerd en gecontracteerd zijn.

  • De gemeente onderzoekt adressen waar mogelijk sprake is van verhuur zonder vergunning. Deze adressen worden vervolgens gecontroleerd en er wordt gekeken of er sprake is van overtreding van de regels. Als er een overtreding wordt geconstateerd, volgt een proces van handhaven. Daarnaast worden steekproeven genomen bij vergunningen om te controleren of de voorwaarden van de vergunning worden nageleefd. Bij een 1e overtreding volgt een boete van 22.500 euro. Dit loopt bij verdere overtredingen op tot 45.000 euro.

  • De verordening is gepubliceerd op 30 september 2022. In het raadsbesluit leest u de tekst van de verordening.

  • Nee, dat hoeft niet. De opkoopbescherming verbiedt alleen dat de koper van een koopwoning deze verhuurt aan anderen. Maar deze verplicht de koper niet om ook zelf in de woning te gaan wonen.

  • Nee, dat mag niet als de woning een WOZ-waarde heeft lager dan de NHG-grens van 355.000 euro (2022). Doel van de opkoopbescherming is het behoud van betaalbare koopwoningen. Het is daarom niet toegestaan deze na aankoop te splitsen in appartementen of om te zetten naar kamers en die vervolgens te verhuren. Ook splitsen in koopappartementen mag niet. Voor woningen met een WOZ-waarde boven de NHG-grens is splitsen en omzetten wel mogelijk. Hiervoor heeft u een vergunning nodig. De voorwaarden vindt u op de pagina Woning splitsen of omzetten naar kamers | Gemeente Maastricht.

  • Een aanvraag kost 375 euro. Het maakt niet uit of de vergunning wordt afgewezen of toegekend.

  • Nee. Een afgegeven vergunning of ontheffing geldt alleen voor de aanvrager en de woning waarvoor de vergunning is aangevraagd. Als een woning met een vergunning of ontheffing wordt verkocht, dan moet de nieuwe eigenaar een nieuwe vergunning of ontheffing aanvragen.

  • Als de woning in verhuurde staat is voor langer dan 6 maanden en wordt aangekocht, dan geldt de opkoopbescherming niet. Als de woning voorafgaand aan de aankoop voor minder dan 6 maanden wordt verhuurd, geldt de opkoopbescherming wel.

  • Ja, dat kan als uw kind er ook gaat wonen. Dit valt onder de uitzonderingen voor bloed- of aanverwanten in de 1e of 2e graad. Voorwaarde is dat er uitsluitend aan bloed- of aanverwanten wordt verhuurd. Een bloed- of aanverwant mag hier wonen met een partner als er sprake is van een huwelijk, geregistreerd partnerschap of een samenlevingscontract waaruit blijkt dat er de intentie is om zelfstandig, voor langere en onbepaalde tijd, in gezinsverband te wonen. Wat dus niet kan is dat u een pand koopt en dat u - naast aan uw kind- ook verhuurt aan anderen dan bloed- of aanverwanten in de 1e of 2e graad.

  • Nee, dan geldt de opkoopbescherming niet. Dat geldt ook als u samen met anderen een woning heeft geërfd en deze personen uitkoopt.

  • Als het gaat over wonen boven winkels kunt u het beste contact opnemen met de gemeente om de mogelijkheden voor een verhuurvergunning te bespreken.

  • Voor woningen die leegstaan op het moment van inschrijving bij het Kadaster geldt de opkoopbescherming. Als er bij de leegstaande woningen sprake is van voorafgaande langdurige verhuur, kunt u een verhuurvergunning aanvragen waarbij u de langdurige verhuur moet kunnen aantonen. Wij kunnen bij de vergunning meer voorwaarden stellen.

Maastricht wil een stad zijn waar iedereen zich thuis voelt. Een veilige stad met voldoende huur- en koopwoningen in alle prijsklassen, verspreid over de stad. Met woningen die duurzaam zijn om de klimaatverandering tegen te gaan en de energiekosten laag te houden. En waar mensen langer zelfstandig thuis kunnen wonen, zelfs als hun gezondheid of mobiliteit verslechtert. Een fijne plek om te wonen, te werken en te ontspannen.