Opkoopbescherming voor woningen

In heel Maastricht geldt er per 1 oktober 2022 een opkoopbescherming voor woningen. De gemeenteraad van Maastricht heeft dit besloten op 12 juli 2022. Op deze pagina leest u alles over de opkoopbescherming. En vraagt u vanaf 1 oktober 2022 een vergunning aan om uw woning te kunnen verhuren. 

De woningmarkt is uit balans. Mensen die een huis willen kopen, moeten vaak opboksen tegen investeerders. Deze investeerders kopen huizen om ze daarna te verhuren. En doordat huurpanden vaak tijdelijk bewoond worden, ontstaat er geen woonwijk waar bewoners elkaar kennen en gedag zeggen, maar een buurt met veel wisselende huurders. Met de opkoopbescherming wil de gemeente Maastricht starters en woningzoekenden met een middeninkomen meer kans geven bij het kopen van een woning tegen een redelijke prijs.

De opkoopbescherming geldt voor bestaande woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000 (Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens peildatum 1 januari 2022). De datum van inschrijving van de akte van levering in het Kadaster door de notaris moet na 30 september 2022 liggen.

Verhuren mag niet, tenzij …

Met de opkoopbescherming mag u een woning alleen nog verhuren nog onder bepaalde voorwaarden. U mag na aankoop wel verhuren aan directe familieleden (ouders, kinderen, broers en zussen). Of als u eerst zelf minimaal 1 jaar in de woning woont en deze daarop volgend verhuurt voor maximaal 12 maanden. Dat mag geen toeristische verhuur zijn. Of als het gaat om een woning die onlosmakelijk is verbonden met een winkel, kantoor- of bedrijfsruimte.  In alle deze gevallen is hiervoor is dan een vergunning nodig. De eigenaar van de woning moet deze vergunning aanvragen. Het verhuren van een woonruimte zonder vergunning kan leiden tot een boete. Deze bedraagt € 22.500,- bij een eerste overtreding en kan oplopen tot een bedrag van € 45.000,-.

Vragen en antwoorden

  • De woningmarkt is uit balans. Dat komt doordat investeerders woningen opkopen en vervolgens verhuren. Die nieuwe huurwoningen horen slechts deels tot het betaalbare segment. Starters en middeninkomens die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning maken hierdoor te weinig kans. De behoefte is er juist ook aan naar betaalbare huurwoningen.  

  • Er is in alle wijken in bepaalde mate behoefte aan betaalbare koopwoningen. Als de opkoopbescherming alleen voor bepaalde wijken wordt ingevoerd, dan bestaat de kans dat beleggers gaat opkopen in wijken die niet onder de regeling vallen. We noemen dat het “waterbedeffect”.  Dit kan leiden tot een toename van splitsen en omzetten in deze wijken.

  • De opkoopbescherming geldt voor woningen die na 30 september 2022 ingeschreven worden in het Kadaster. Verder moet het gaan om goedkope en middeldure koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan € 355.000. Dat is de NHG-grens in 2022. Tenslotte moet op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar de woning:

    1. niet verhuurd zijn of nog in gebruik zijn
    2. in verhuurde staat zijn voor een periode van minder dan 6 maanden, of
    3. worden verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming.
  • De datum van overdracht is leidend. Het gaat hierbij om het moment van inschrijving van de akte van levering bij het Kadaster.

  • Uit marktonderzoek is gebleken dat de grootste behoefte is aan betaalbare koopwoningen (dat zijn goedkope en middeldure woningen). De meest objectieve en gangbare definitie hiervoor is de NHG-grens. Deze grens ligt in 2022 bij een WOZ-waarde van € 355.000,- . Dit bedrag wordt elk jaar door de rijksoverheid aangepast.

  • Er mag niet worden verhuurd zonder vergunning. Alleen in uitzonderingsgevallen wordt er vergunning verleend. Als u aan een van deze uitzonderingen voldoet, dan kunt u vanaf 1 oktober 2022 een vergunning aanvragen om uw woning te verhuren. Deze uitzonderingen zijn:

    1. u wilt verhuren aan uitsluitend 1e of 2e graads bloed- of aanverwanten. Bloedverwanten in de 1e graad zijn: (adoptie)ouders en (adoptie)kinderen. Bloedverwanten in de 2e graad zijn: grootouders, kleinkinderen en broers en zussen).  Een bloed- en aanverwant mag in de woning wonen met een partner als er sprake is van een huwelijk, geregistreerd partnerschap of een samenlevingscontract waaruit blijkt dat er de intentie is om zelfstandig, voor langere en voor onbepaalde tijd, in gezinsverband te wonen.
    2. u zelf voor minstens twaalf maanden of langer woont in de woning. U moet op dit adres bij de gemeente ingeschreven staan in de BRP (BasisregistratiePersonen). Daarna kunt u de woning verhuren voor ten hoogste twaalf maanden, zolang dit niet voor toeristische verhuur is.
    3. de woonruimte onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

    Woningcorporaties, marktpartijen* en zorginstellingen kunnen een vergunning aanvragen als:

    1. de woonruimte door een woningcorporatie wordt teruggekocht en daarna weer verhuurd wordt door de corporatie.
    2. de woonruimte door de gemeente Maastricht wordt aangekocht.
    3. de woonruimte in opdracht van de gemeente Maastricht door een marktpartij wordt aangekocht.
    4. de woonruimte door een woningcorporatie is aangekocht en bedoeld is voor de verhuur.
    5. de woonruimte door een zorgaanbieder** is aangekocht door de gemeente of de rijksoverheid. En bedoeld is voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren.

    * Marktpartijen die handelen in opdracht van de gemeente Maastricht. En die hiervoor een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente zijn aangegaan.

    ** Zorgaanbieders die gecertificeerd en gecontracteerd zijn.

  • De gemeente onderzoekt adressen waar mogelijke sprake is van verhuur zonder vergunning. Deze adressen worden vervolgens gecontroleerd en er wordt gekeken of er sprake is van overtreding van de regels. Als er een overtredingen wordt geconstateerd, volgt een proces van handhaven. Daarnaast worden steekproeven genomen bij vergunningen om te controleren of de voorwaarden van de vergunning worden nageleefd. Bij een eerste overtreding volgt een boete van € 22.500. Dit loopt bij verdere overtredingen op tot € 45.000,-.

  • De verordening wordt gepubliceerd op 30 september 2022. In het raadsbesluit leest u de tekst van de verordening.

  • Nee, dat hoeft niet. De opkoopbescherming verbiedt alleen dat de koper van een koopwoning deze verhuurt aan anderen. Maar deze verplicht de koper niet om ook zelf in de woning te gaan wonen.

  • Nee, dat mag niet als de woning een WOZ-waarde heeft lager dan de NHG-grens van € 355.000,- (2022). Doel van de opkoopbescherming is het behoud van betaalbare koopwoningen. Het is daarom niet toegestaan deze na aankoop te splitsen in appartementen of om te zetten naar kamers en deze vervolgens te verhuren. Ook splitsen in koopappartementen is niet toegestaan. Voor woningen met een WOZ-waarde boven de NHG-grens is splitsen en omzetten wel mogelijk. Hiervoor is een vergunning noodzakelijk. Voor die voorwaarden zie: Woning splitsen of omzetten naar kamers | Gemeente Maastricht.

  • Een aanvraag kost 375 euro. Het maakt niet uit of de vergunning wordt afgewezen of toegekend.

  • Nee. Een afgegeven vergunning of ontheffing geldt alleen voor de aanvrager en de woning waarvoor de vergunning is aangevraagd. Als een woning met een vergunning of ontheffing wordt verkocht, dan moet de nieuwe eigenaar een nieuwe vergunning of ontheffing aanvragen.

  • Als de woning in verhuurde staat is voor langer dan 6 maanden en wordt aangekocht, dan geldt de opkoopbescherming niet. Als de woning voorafgaand aan de aankoop voor minder 6 maanden wordt verhuurd, geldt de opkoopbescherming wel.

  • Ja, dat kan als uw kind er ook gaat wonen. Dit valt onder de uitzonderingen voor 1e of 2e graads bloed- of aanverwanten. Voorwaarde is dat er uitsluitend aan bloed- of aanverwanten wordt verhuurd. Een bloed- of aanverwant mag hier wonen met een partner als er sprake is van een huwelijk, geregistreerd partnerschap of een samenlevingscontract waaruit blijkt dat er de intentie is om zelfstandig, voor langere en voor onbepaalde tijd, in gezinsverband te wonen. Wat dus niet kan is dat u een pand koopt en dat -naast aan uw kind(eren)- ook verhuurt aan anderen dan 1e of 2e graads bloed- of aanverwanten.

  • Nee, dan geldt de opkoopbescherming niet.

Maastricht wil een stad zijn waar iedereen zich thuis voelt. Een veilige stad met voldoende huur- en koopwoningen in alle prijsklassen, verspreid over de stad. Met woningen die duurzaam zijn om de klimaatverandering tegen te gaan en de energiekosten laag te houden. En waar mensen langer zelfstandig thuis kunnen wonen, zelfs als hun gezondheid of mobiliteit verslechtert. Een fijne plek om te wonen, te werken en te ontspannen.