Opkoopbescherming voor woningen

De woningmarkt is uit balans. Dat komt doordat investeerders woningen opkopen en vervolgens verhuren. Die nieuwe huurwoningen horen slechts voor een deel tot het betaalbare segment. Starters en middeninkomens die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning maken hierdoor te weinig kans. De behoefte is er juist ook aan betaalbare huurwoningen.  

Er is in alle wijken behoefte aan betaalbare koopwoningen. Als de opkoopbescherming alleen voor bepaalde wijken wordt ingevoerd, dan bestaat de kans dat beleggers gaan opkopen in wijken die niet onder de regeling vallen. We noemen dat het ‘waterbedeffect’. Dit kan leiden tot een toename van splitsen en omzetten in deze wijken.

De opkoopbescherming geldt voor woningen met een WOZ-waarde lager dan 365.000 euro (prijspeil 2024). Daarnaast moet op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar de woning:

1. niet verhuurd zijn of nog in gebruik zijn
2. in verhuurde staat zijn voor een periode van minder dan 6 maanden
3. worden verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming.

De datum van overdracht is leidend. Het gaat hierbij om het moment van inschrijving van de akte van levering bij het Kadaster.

Uit marktonderzoek is gebleken dat de grootste behoefte is aan betaalbare koopwoningen (dat zijn goedkope en middeldure woningen) met een WOZ-waarde tot 365.000 euro (prijspeil 2024). Deze grens wordt jaarlijks aangepast aan de hand van de ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in Maastricht in het voorafgaande jaar.

Er mag niet worden verhuurd zonder vergunning. Alleen in uitzonderingsgevallen wordt er vergunning verleend. Als u aan 1 van deze uitzonderingen voldoet, dan kunt u  een vergunning aanvragen om uw woning te verhuren. Deze uitzonderingen zijn:

1. u wilt verhuren aan uitsluitend bloed- of aanverwanten uit de 1e of 2e graad. Bloedverwanten in de 1e graad zijn: (adoptie)ouders en (adoptie)kinderen. Bloedverwanten in de 2e graad zijn: grootouders, kleinkinderen en broers en zussen).  Een bloed- en aanverwant mag in de woning wonen met een partner als er sprake is van een huwelijk, geregistreerd partnerschap of een samenlevingscontract waaruit blijkt dat er de intentie is om zelfstandig, voor langere en voor onbepaalde tijd, in gezinsverband te wonen.
2. u zelf voor minstens 12 maanden of langer woont in de woning. U moet op dit adres bij de gemeente ingeschreven staan in de Basisregistratie Personen (BRP). Daarna kunt u de woning verhuren voor ten hoogste 12 maanden zolang dit niet voor toeristische verhuur is. Na deze periode van 12 maanden tijdelijke verhuur dient u hier opnieuw zelf minimaal 12 maanden te gaan wonen en kunt u de woning daarna weer voor maximaal 12 maanden tijdelijk verhuren. Deze eis vervalt 4 jaar na de aankoop van de woning.
3. de woonruimte onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Woningcorporaties, marktpartijen* en zorginstellingen kunnen een vergunning aanvragen als:

1. de woonruimte door een woningcorporatie wordt teruggekocht en daarna weer verhuurd wordt door de corporatie.
2. de woonruimte door de gemeente Maastricht wordt aangekocht.
3. de woonruimte in opdracht van de gemeente Maastricht door een marktpartij wordt aangekocht.
4. de woonruimte door een woningcorporatie is aangekocht en bedoeld is voor verhuur.
5. de woonruimte door een zorgaanbieder** is aangekocht door de gemeente of de rijksoverheid. En bedoeld is voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren.

* Marktpartijen die handelen in opdracht van de gemeente Maastricht. En die hiervoor een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente zijn aangegaan.

** Zorgaanbieders die gecertificeerd en gecontracteerd zijn.

De gemeente onderzoekt adressen waar mogelijk sprake is van verhuur zonder vergunning. Deze adressen worden vervolgens gecontroleerd en er wordt gekeken of er sprake is van overtreding van de regels. Als er een overtreding wordt geconstateerd, volgt een proces van handhaven. Daarnaast worden steekproeven genomen bij vergunningen om te controleren of de voorwaarden van de vergunning worden nageleefd. Bij een 1e overtreding volgt een boete van 22.500 euro. Dit loopt bij verdere overtredingen op tot 45.000 euro.

De verordening is gepubliceerd op 30 september 2022. In het raadsbesluit leest u de tekst van de verordening.

Nee, dat hoeft niet. De opkoopbescherming verbiedt alleen dat de koper van een koopwoning deze verhuurt aan anderen. Maar deze verplicht de koper niet om ook zelf in de woning te gaan wonen.

Nee, dat mag niet als de woning een WOZ-waarde heeft lager dan 365.000 euro (prijspeil 2024). Doel van de opkoopbescherming is het behoud van betaalbare koopwoningen. Het is daarom niet toegestaan deze na aankoop te splitsen in appartementen of om te zetten naar kamers en die vervolgens te verhuren. Ook splitsen in koopappartementen mag niet. Voor woningen met een WOZ-waarde boven deze prijsgrens is splitsen en omzetten wel mogelijk. Hiervoor heeft u een vergunning nodig. De voorwaarden vindt u op de pagina Woning splitsen of omzetten naar kamers | Gemeente Maastricht.

Een aanvraag kost 409,15 euro. Het maakt niet uit of de vergunning wordt afgewezen of toegekend.

Nee. Een afgegeven vergunning of ontheffing geldt alleen voor de aanvrager en de woning waarvoor de vergunning is aangevraagd. Als een woning met een vergunning of ontheffing wordt verkocht, dan moet de nieuwe eigenaar een nieuwe vergunning of ontheffing aanvragen.

Als de woning in verhuurde staat is voor langer dan 6 maanden en wordt aangekocht, dan geldt de opkoopbescherming niet. Als de woning voorafgaand aan de aankoop voor minder dan 6 maanden wordt verhuurd, geldt de opkoopbescherming wel.

Ja, dat kan als uw kind er ook gaat wonen. Dit valt onder de uitzonderingen voor bloed- of aanverwanten in de 1e of 2e graad. Voorwaarde is dat er uitsluitend aan bloed- of aanverwanten wordt verhuurd. Een bloed- of aanverwant mag hier wonen met een partner als er sprake is van een huwelijk, geregistreerd partnerschap of een samenlevingscontract waaruit blijkt dat er de intentie is om zelfstandig, voor langere en onbepaalde tijd, in gezinsverband te wonen. Wat dus niet kan is dat u een pand koopt en dat u - naast aan uw kind- ook verhuurt aan anderen dan bloed- of aanverwanten in de 1e of 2e graad.

Bij erven geldt de opkoopbescherming niet. Dat geldt ook als u samen met anderen een woning heeft geërfd en deze personen uitkoopt. Bij schenken geldt de opkoopbescherming wel. 

Als het gaat over wonen boven winkels kunt u het beste contact opnemen met de gemeente om de mogelijkheden voor een verhuurvergunning te bespreken.

Voor woningen die leegstaan op het moment van inschrijving bij het Kadaster geldt de opkoopbescherming. Als er bij de leegstaande woningen sprake is van voorafgaande langdurige verhuur, kunt u een verhuurvergunning aanvragen waarbij u de langdurige verhuur moet kunnen aantonen. Wij kunnen bij de vergunning meer voorwaarden stellen.